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Krypto als Eigenkapital für die Baufinanzierung: so belegen Sie die Herkunft

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Kryptowerte zählen für die Baufinanzierung praktisch erst, wenn Sie sie verkauft haben und der Erlös als Euro-Guthaben auf Ihrem Konto liegt. Den Kaufpreis einer Immobilie dürfen Sie in Deutschland ohnehin nicht in Kryptowerten zahlen. Planen Sie deshalb den Verkauf früh und legen Sie Belege bereit, die den Weg vom ersten Kauf bis zur Gutschrift zeigen.

Was Banken für das Eigenkapital verlangen

Für das Eigenkapital verlangen Banken einen Nachweis. Die Checkliste der Sparkasse Rhein-Nahe (Stand Februar 2026) nennt zum Beispiel den „Eigenkapitalnachweis bspw. durch Kontoauszüge“ [1]. Andere Banken arbeiten mit ähnlichen Listen; fragen Sie Ihre Bank nach ihrer eigenen.

Kryptowerte selbst werden dafür bisher kaum anerkannt. Auf der Ratgeberseite der Bausparkasse Schwäbisch Hall heißt es, Bitcoins würden von Banken als Kreditsicherheit bisher abgelehnt. Ein dort zitierter Experte hält es aber für möglich, Bitcoins zu verkaufen und den Erlös als Ersparnis einzubringen [2]. Er verweist außerdem auf die starken Kursschwankungen [2].

Kommt das Eigenkapital aus Krypto-Erlösen, fragt die Bank in der Regel auch, woher es stammt. Das folgt aus ihren Sorgfaltspflichten nach dem Geldwäschegesetz. Die BaFin weist Kreditinstitute zudem darauf hin, dass die nationale Risikoanalyse das Geldwäscherisiko im deutschen Immobiliensektor als hoch einstuft, und verlangt risikoangemessene Maßnahmen zur Aufklärung des Sachverhalts [3]. Mehr zu den Pflichten der Bank lesen Sie im Ratgeber Herkunftsnachweis für Krypto-Gewinne bei der Bank.

Kaufpreis nie in Kryptowerten

§ 16a GwG regelt das „Verbot der Barzahlung beim Erwerb von Immobilien“. Bei Kauf oder Tausch inländischer Immobilien kann die Gegenleistung nur mit anderen Mitteln als Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen bewirkt werden [4]. Die Beteiligten müssen das gegenüber dem Notar nachweisen, der die Eintragung ins Grundbuch beantragen soll [4].

Für Sie heißt das: Der Weg führt immer über den Verkauf gegen Euro und eine Überweisung.

Rechtzeitig verkaufen

Ein später Verkauf bringt drei Risiken mit sich:

Sprechen Sie den Zeitplan früh mit Ihrer Bank ab. Fragen Sie, wie lange das Guthaben vor der Kreditentscheidung auf dem Konto liegen soll und welche Herkunftsbelege sie sehen möchte.

Die Spur dokumentieren

Die Bank sieht auf dem Kontoauszug nur die letzte Station: eine Gutschrift von einer Börse. Belegen Sie deshalb die ganze Kette:

  1. Den ursprünglichen Kauf mit Euro (Kontoauszug und Kaufbestätigung der Börse).
  2. Jede Übertragung zwischen Börsen und Wallets, jeweils mit Transaktions-Hash.
  3. Dass die beteiligten Wallets Ihnen gehören, etwa durch eine signierte Nachricht. Mehr dazu im Ratgeber Wallet-Eigentum nachweisen.
  4. Den Verkauf gegen Euro und die Auszahlung auf Ihr Konto.

Laden Sie Transaktionsverläufe Ihrer Börsen regelmäßig herunter. Das BMF verlangt im Steuerrecht ohnehin den regelmäßigen und vollständigen Abruf der Transaktionsübersichten von Handelsplattformen; fehlende Aufzeichnungen gehen dort zu Lasten der Steuerpflichtigen [5]. Stellt eine Börse später ihren Betrieb ein, haben Sie Ihre Belege bereits.

Die steuerliche Seite in Kürze

Kryptowerte im Privatvermögen sind „andere Wirtschaftsgüter“ im Sinne des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG [5][6]. Gewinne aus dem Verkauf sind steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als ein Jahr liegt [6]. Weitere Punkte aus dem BMF-Schreiben vom 6. März 2025:

Für Ihre Steuererklärung brauchen Sie dieselben Daten wie für die Bank: Kaufdatum, Menge, Preis und Verkaufsdatum. Lassen Sie die Berechnung im Zweifel von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen.

Checkliste vor dem Bankgespräch

Ist Ihr Börsenkonto während des Verkaufs gesperrt worden, hilft der Ratgeber Börsenkonto gesperrt: welche Unterlagen.

So hilft Fundsheet

Fundsheet by Mintward fasst Ihre Wallet-Aktivität aus öffentlichen Blockchain-Daten in einem A4-PDF im Stil eines Bankauszugs zusammen: Bestände zum Stichtag, jede Transaktion mit Datum, Menge und Wert zum Zeitpunkt in Euro sowie Summen pro Jahr. Sie können mehrere Adressen auf Ethereum, Base, Arbitrum, Optimism, Polygon und Bitcoin kombinieren und CSV-Exporte Ihrer Börse ergänzen, die nur im Browser verarbeitet werden. Der Abschnitt zur ersten Herkunftsstufe zeigt, wo eine Gegenseite öffentlich gekennzeichnet ist, etwa als Börsen-Wallet. Über Berichts-ID, SHA-256-Hash und Prüfseite kann Ihre Bank kontrollieren, ob das PDF unverändert ist; die Entscheidung bleibt bei ihr. Kostenlose Vorschau erstellen.

Hinweis

Dieser Ratgeber ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Fragen Sie Ihre Bank, welche Unterlagen sie akzeptiert.

Quellen

  1. Checkliste zur Immobilienfinanzierung (Stand Februar 2026), Sparkasse Rhein-Nahe
  2. Zählen Bitcoin als Sicherheit für einen Kredit?, Bausparkasse Schwäbisch Hall
  3. Auslegungs- und Anwendungshinweise zum GwG, Besonderer Teil Kreditinstitute (Stand Juni 2021), Ziffer 2, BaFin
  4. § 16a GwG – Verbot der Barzahlung beim Erwerb von Immobilien, Bundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
  5. BMF-Schreiben „Einzelfragen zur ertragsteuerrechtlichen Behandlung bestimmter Kryptowerte“ vom 06.03.2025, Rn. 53, 55, 61, 63, 89, Bundesministerium der Finanzen
  6. § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte, Bundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de

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